《国际银行家》第二章不良资产处理公司

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   秦少游拿着柳真的房产评估报告，走到韩国国民银行的资产抵押部门口。门是开着的，秦少游站在门口随手敲了敲门，引来办公室里面众多工作人员的目光。
    秦少游看着众人问道：“不好意思，我想问一下，房地产抵押是谁负责的？”众职员只不过抬头看了一眼秦少游，又各自忙各自的了。
    “这是什么服务态度？”秦少游小声的骂了一句，转身准备离开，却不小心撞着了一个人，来人手上拿着一大叠资料，此刻已经散落满地。
    秦少游第一反应就是说了声：“对不起。”然后赶紧去捡地上的资料，仓促间也没看清楚自己撞的是谁。
    “是你？”金柔看清楚秦少游的面庞，吃惊的问道。
    秦少游听到熟悉的声音，连忙抬起头来，见是金柔，尴尬的笑了笑：“原来是金小姐，我们还真是有缘。刚才我转身没看到你，真是对不起。”
    “没事。”金柔摇摇头，也蹲下来一边帮秦少游拣资料，一边问道，“你来这里干什么？”
    秦少游把地上的资料整理好交给金柔，苦笑着回答道：“我是来这里抵押房产，不过你们韩国银行的服务态度也太差了，我来了半天了，连个接待的人都没有。”
    “是吗？不可能吧，你跟我来。”金柔接过资料，带着秦少游走进办公室，严肃的扫视了一下办公室里面的众职员，开口问道，“今天是谁负责抵押房产的？”
    听到金柔的声音，众职员又都抬起头来。离金柔最近的一个男职员连忙回答道：“负责房产的同事刚刚去卫生间了，还没有回来。”
    金柔点点头，转过身来一脸歉意地对秦少游说道：“真不好意思，秦先生，我们同事有事情。这样吧，我来亲自给你办吧。”
    “那也好。”刚才那个男职员的话。秦少游也听到了，人有三急这也是没办法的事情，心里也就释然了。
    金柔领着秦少游到里面单独的一间办公室，对秦少游招呼道：“秦先生，你先坐吧。”说着把手中的资料放在自己的办公桌上，然后亲自给秦少游倒了一杯茶。
    在金柔倒茶地时候，秦少游四处打量了一下，笑着对金柔问道：“看来你的职务不小啊。”
    金柔正在放茶叶。听到秦少游的话，抬起头看着秦少游笑了笑回答道：“我是国民银行的资产部主管，也不是什么你说的人物。所以你就不要寒碜我了。”
    秦少游笑了笑没说话，把手中的房产评估报告放在面前的桌子上，接过金柔递过来的茶杯，轻轻地吹了一下茶叶，然后喝了一口。
    金柔在秦少游的身边坐下，对秦少游开玩笑道：“秦先生，三天前你还靠当假货为生，这么快就升级到抵押房产了啊，这次房产不会又是假的吧？”
    秦少游干笑了一声。把手中地茶杯放在桌子上，对金柔点点头道：“金小姐，你虽然没说的全对，那也差不多了。”说着把放在桌子上的评估报告递给金柔。
    金柔接过评估报告，认真的看了一眼，皱着眉头问道：“你要抵押这所房屋？”
    “恩。”秦少游点点头。
    “可这份房屋的产权是属于柳真小姐的，并不是你的产权。”金柔摇了摇头道，“所以你无权抵押。”
    秦少游舒服的靠在沙发上。这才回答道：“虽然现在不是我的，但是过两天就是我地了。”
    “这话怎么说？”金柔似乎已经隐隐猜到了秦少游的意思。
    秦少游整理了一下思路道：“这所房屋的主人柳真小姐，打算以一亿五千万韩元把这所房屋出售给我，我现在手头有五千万韩元，所以我想从贵行贷款买下这所房子。”
    听完秦少游的话，金柔摇摇头道：“如果你没有抵押物品的话，我们银行是不可能先贷款一亿韩元给你买这所房子的。”
    “要抵押？”秦少游指着金柔手中的评估报告道，“按照你们国民银行的评估报告，这所房子价值一亿九千万韩元。我就用它来做抵押，我另外还可以用四千万韩元先付利息。总共从你们银行贷款一亿五千万韩元，分期偿还。而你们银行只需要借给我一亿四千万韩元，就可以得到一所价值一亿九千万韩元地房子和我借贷产生的四千万韩元的利息。”
    金柔沉默了，她已经完全听明白了秦少游的话。在她看来，秦少游是在玩一个和银行提前借贷类似的把戏。如果她没有猜错的话的，秦少游绝对不会是买了房子自己住，但是她也猜不透秦少游下一步会怎么做。
    金柔想了想，试探着对秦少游问道：“秦先生，你这样做的话，对你来说又有什么好处呢？虽然你用五千万韩元买到了一所房子，但是你同时背负了一亿韩元的债务和利息，难道你想等房子升值了再卖出去？你要知道类似这样的贷款，银行给出地利息通常都在百分之八左右，这是一个很高的利息。以目前韩国房地产市场疲软的情况来看，你买了这所房子两到三年之内是根本无法出手的。”
    秦少游没有正面回答金柔的问题，而是一脸笑意的看着她说道：“我的投资方式从一开始就已经决定了我的收益，在我开始进行投资的时候它就必须能给我创造价值，所以我从来不做亏本的生意。”
    虽然金柔在资产抵押这一块已经干了五年，但是她还是不太明白秦少游的话，把秦少游的话又思考了一下，连忙继续问道：“那你会如何去做？”
    秦少游微笑着给金柔解释道：“我先从你们银行通过借贷买下柳真小姐的房子，然后接着我会做一个房屋出售广告，把房子以”租赁购”售出，报价是一亿九千万韩元，这是你们银行的评上一些充满魔力的广告词：降价销售房屋。房主悲痛欲绝，不需银行审批，低首付，没有轻松支付。”
    这个年代韩国还没有出现这样的出售方式，所以金柔有点疑惑的问道：“租赁购买协议？这样做对你有什么好处呢？”
    “好处？”秦少游笑了，“好处太多了。让我们来算一算资产负债表。在我贷款买了房子之后，我的资产是一亿九千万韩元，负债是一亿四千万韩元，而买家地负债是一亿九千万韩元，所以我的净资产收益增加了五千万韩元。”
    “那么利息呢？你从银行借贷会产生利息，这对你来说也是一笔负债。”金柔问道。
    “利息？”秦少游觉得好笑，“我和买家交易的时候，我从买家每月分期付款的款项中收取利息。就和你们银行通过借贷收取利息是一样的，这样我就化解了我的利息债务，把风险规避给了新地买家。这难道不是你们搞金融的经常玩的游戏吗
    秦少游看了一眼沉思中的金柔，继续说道：“其实我手头的这五千万韩元要实现大幅升值，还可以通过另外一种途径。”
    金柔已经被秦少游的话完全吸引住，连忙问道：“什么途径？”
    “股票。”秦少游看着满脸求知欲望的金柔，笑着回答道，“现在韩国受东南亚金融危机的影响，不仅仅是房地产低迷，而且股票时候也处于低迷状态。”
    “可你为什么不选择股票呢？”金柔问道。
    秦少游摇摇头道：“我之所以不选择股票是有四个方面地原因：一是股票和不动产两者之间的价值差异，二是在银行融资方面的困难。三是因为韩国地税收政策，四是为了我的现金流着想。”
    秦少游刚到韩国对韩国的股票市场还不了解，金柔倒是能理解他不去买卖股票，但是秦少游所说的这四个原因，金柔就有点想不通了。就说税收，这和韩国的税收政策有什么关系？股票的收益要交税，但是房地产交易也要交税啊。
    秦少游见金柔迷惑不解的样子，继续给她解释道：“我们比较一下房地产和股票。你就知道我为什么选择房地产了。刚才也说了，现在韩国房地产市场低迷，不动产价格已经远远低于其真实价格，这样就导致了抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金要低很多，也就是说你房价低了，但是租金并不低。这些财产租金就有着巨大的经济利益，因为它意味着没有什么风险。就像商店里面地大减价一样，每件商品的价格都折价百分之五十，但是商品的价值没有变。”
    “那第二呢？”金柔迫不及待的问道，这是一个金融方面的细微领域。金柔从秦少游的话里面得益匪浅。
    秦少游不紧不慢的回答道：“第二，就是融资，银行可以给我抵押房产提供贷款，但是不会给我股票提供贷款。因此，我购买不动产以便我的现金能够和银行地融资相结合。现在韩国经济疲软，也就是民众情绪最悲观的时候，而这时候资产最容易被低估，所以我尽可能的在现在买入不动产来达到资产的升值。这次东南亚的金融危机对韩国的冲击相对来说比较小，所以按照我的估计，最多六个月的时间，韩国的经济就会有所恢复，房地产也会升值。”
    秦少游说的话有点多，端起桌子上地茶杯喝了一口茶，继续说道：“我就拿我现在的例子来说，我现在有五千万韩元可以投资。如果我买股票，我可以买到五千万韩元的股票。当然，我也可以借贷，利用资金杠杆买到一亿五千万韩元的股票（当你用保证金进行买空的时候，你可以只花总成本的一小部分，也就是那五千万韩元里面的一部分，其余的由经纪人公司借给你。也就是说如果你要买价值一亿五千万韩元的股票的时候，你可以只花五千万韩元，剩下的由经纪人公司借给你。但是，你要是亏到五千万韩元的话，经纪人公司就会强行平仓，他们不会损失他们的钱）。可是我就只有这五千万韩元，所以我没有足够的财力去抵抗股票市场下滑地风险。而我用五千万韩元去投资不动产，却可以获得一亿韩元的贷款。我最终可以买到价值一亿五千万韩元的房子，如果两个市场同时升值百分之十，在股票上场我会赚到五百万韩元（不考虑资金杠杆），而在不动产市场上我可以赚到一千五百万。”
    金柔仔细的琢磨了一下秦少游的话，虽然她主要做资产抵押，对股票市场不是很了解。但是秦少游讲的通俗易懂，她还是能听明白地。
    “第三个方面就是税收了。”秦少游对金柔非常有好感，当下给她继续讲道，“如果我在股票上赚取了五百万韩元的利润，按照韩国税收部门的规定，我需要缴纳百份之三十的资本所得税。但是用不动产赚的这一千五百万韩元，我就可以把税收转移到下一笔不动产交易中，因为买家才需要纳税。此外。我还能通过财产折旧获得更大的税收好处。所以在我看来，一项投资必须在我获得税