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不过叶秋很快地就明白了,时下的华国,其实还没有真正成熟的商业地产模式。
这个年代的商业地产,大多数都还停留在初期,如写字楼,酒店,商铺等等,或者就是像江城步行街那样的项目。
还没有像后世那样成熟的综合性的商业综合体。
宋亮又道:“其实房地产没什么技术含量,想做好这个领域,只要具备四个方面即可,那便是:人脉、资金、眼光和经验。
人脉用来疏通从拿地、贷款到规划、建设、销售的各个环节;
资金则是万物之本,人脉需要资金推动,工程进度也需要资金推动,还要用来防止银行釜底抽薪;
眼光决定了房地产项目的未来,同样的投资进来,赚一倍还是赚一百倍,大部分还是要靠眼光;
至于经验,在房地产开发里也一样重要,不但要有经验驱动项目的正常推进,还要有经验去和政府打交道、去和拆迁户、征地户打交道,处理好错综复杂的关系。”
叶秋点了点头,示意宋亮继续说下去。
“但是说简单,做起来却不是那么简单,如果我留在沧海置业,需要叶先生解决几个问题。”
“首先资金问题,沧海置业需要一笔资金,最低也要一个亿以上。”
“其次是经验,这一点,如果我留下来的话,应该不成问题。”
“再次是人脉,这一点,看似沧海置业背靠天安集团,应该不是问题了,但是沧海置业不可能一直都靠着天安集团,否则的话也不用分离出来了,我虽然也有一些人脉,但是很多时候,未必可靠,所以,沧海置业需要让出一部分利益,寻找一个可靠的能为公司提供人脉的股东。”
“最后,眼光,首先沧海置业要处理的就是那块商业用地,之后要明确沧海置业未来的发展方向。”
叶秋点了点头道:“资金问题,不难解决,我可以对沧海置业进行融资,至于人脉问题,我想暂时有杨先生在这个问题应该不是最迫切的问题,最后的眼光问题,应该才是杨先生最重视的问题吧?”
杨彦笑着道:“不错,其实如果不是因为叶先生以创意闻名,怕是我根本就不会对沧海置业感兴趣,所以,综合而言,沧海置业如果想要发展,最大的问题,还是在发展方向上。”
“不知道杨先生对时下的商业地产模式怎么看?”叶秋问道。
“时下的商业地产这一块的模式还比较单一,做来做去无非就是百货大楼,商场的套路,没什么新鲜的东西,其实天安集团一直都在尝试做新的商业地产,但是却也都还在摸索之中,叶先生以创意闻名,眼光与众不同,不知道叶先生是怎么看待商业地产的?”杨彦沉吟了一下说道。
叶秋笑着道:“不错,时下的商业地产模式太普遍了,弄块地,盖一个商场,每一层规划销售不同种类的商品,这种虽然也能赚钱,但是太没意思了,而且这样的模式,有很大的局限性和对地段的要求也比较高。”
杨彦点了点头,的确,这些问题,都是时下商业地产模式的弊端所在,但是想要创新,想要走出一条不同的路来,谈何容易?大家都是在摸着石头过河,地产又有别去其他项目,一着不慎很可能就会影响到全局,导致满盘皆输。
“那么叶先生有什么新的想法吗?”杨彦一脸期待地看着叶秋。
虽然叶秋此前做过的创意项目,都没有涉及房地产项目,但是很多时候,一通百通,叶秋偌大的名声,肯定有与常人不同的地方。
叶秋组织了一下语言说道:“我想象中的商业地产,主要得具备两个点,一个是消费一体化,一个是地标性。”
“消费一体化?地标性?”杨彦怔了一下,地标性好理解,但是这个消费一体化,这个说法,却还有些新鲜。
“这个消费一体化怎么说?”杨彦认真地问道。
叶秋笑着道:“消费一体化就是功能要多元化,不只是购物,还要有餐饮和娱乐,甚至还要有高端的配套写字楼,就好像商业步行街,百货大楼很出名,小吃一条街也很出名,旁边也有电影院、卡拉ok、酒店和写字楼,所以商业步行街也算是一个消费一体化的综合体。”
杨彦点了点头,叶秋这么一解释,他就明白了,这个消费一体化的意思了。
叶秋顿了顿继续道:“不过问题是,这里面每一个版块都是各自独立的,那么如果由一个开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营,那么它们结合在一起能够释放出的能量会更强大,这就是我想要的消费一体化。”
“至于地标性很容易理解,就好像每个城市都有自己最出名的地方一样,说起中海市,你会想到明珠大厦,环球大厦等等,说起京城,会想起天安门,长城等历史建筑,以及王府街等等。
如果我们把商业地产做到了消费一体化,剩下的就是把这个概念推广出去,让这个城市里的人脑子里有一个潜意识,每当他们想到消费,他们就会想到这里,他们会把这里当成购物、娱乐、餐饮等等一切消费娱乐的首选,会把到这里消费视为一种时尚,那时候,这个项目就会成为这个城市的地标。”
叶秋说完,杨彦便瞪大了眼睛,其实叶秋说的道理很简单,可是恰恰是这样的简单的,甚至有些浅显的道理,但是其他人却没有想到,这就是他的独到之处。
只是很快地杨彦又叹气道:“可是这样的项目按照你说的来做的话,会是一个相当庞大的项目,你有把握吗?”
这下子却是轮到叶秋诧异地看着杨彦道:“我有做好之后能赚钱的把握,至于怎么做好,这应该是杨先生你这种专业人士的事情吧?毕竟我对房地产的具体运作一无所知,我甚至不知道你们跟银行是怎么合作的。”
杨彦闻言却是有些脸红,自己竟然会问出这样的幼稚的问题,如果一切都要叶秋去做的话,那么还要他这样的经理人干什么?
“咳咳,其实和银行合作很简单,很多时候,资金主要是用在拿地上面,只要拿到了地,就可以用地向银行贷款,甚至如果人脉够强大,和政府关系够硬的话,甚至连拿地的钱都可以先欠着,然后去找银行贷款……基本上就是拿银行的钱,开工之后再赚民众的钱,只要关系够硬,可以说是完全空手套白狼也不为过。”
“其实像沧海置业,已经拿到了地块,一旦确定了开发项目,就可以向银行贷款了,只是,如果按照您说的那个新商业地产的模式去做的话,怕是单靠银行贷款,远远不够啊。毕竟,那样的新商业模式还没有成功的先例。银行只能根据地价来放款……”杨彦说道。未完待续。手机用户请浏览阅读,更优质的阅读体验。
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