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在如今这个社会,没有人比陈乔山更了解未来房价走势的疯狂,但现实却让人颇为无奈。
在当下,看衰房地产经济的经济学家比比皆是,远的不提,就说和陈乔山那位大师兄同为经济界“京城四少”的魏杰,就是一位坚定的唱空者。
早在01年底,身为清华经管教授的魏杰接受央视专访,便主张全国房地产泡沫已经远超93年的海南,他明言,02年将是泡沫破灭的一年,并信誓旦旦地保证:“如果楼市不崩盘,我就去跳楼。”
当然,这个结论就是个笑话,魏教授也并没有跳楼。
从02年开始,房地产行业就显现出投资和需求并存的过热现象,当年,房价不跌反涨,涨幅平均超过3.8%。
这只是开始,03年,房地产被国家确立为支柱产业,房价上涨就此进入快车道。
严教授不是不理世事的老学究,房地产经济是与国计民生息息相关的行业,他虽谈不上有深入研究,却也不是一无所知。
严教授知道,福利分房在98年被终结,如今正是需求旺盛的阶段,高房价时时都挑动着民众的神经。
泡沫从来都是存在的,但经济泡沫与泡沫经济是完全不相干的两个概念,肯定不能混为一谈。
严教授考虑着,自家弟子的提议或许值得一试。
不可避免的,他心里也有一些顾虑,这是一个很敏感的领域,深入研究下去,很有可能两边不讨好,魏杰就是前车之鉴。
一开始,魏教授的泡沫破灭论为他在普通群众那里赢得了不少声誉,但他的预测并未阻止房价继续上升,结果可想而知,一些轻信者持币观望,损失惨重。
事情过去两年多了,时不时网上还有人发帖,挤兑魏教授履约。
楼自然是不会跳的,但是脸面肯定是丢定了。
严教授倒不担心步魏杰的后尘,他浸淫学术半辈子,眼光何其老辣。
房地产既然被列为经济支柱,就肯定不会虎头蛇尾。
不用深入分析,严教授也能做出基本的判断,房价未来能否持续上涨他不敢断定,不过短期内肯定不存在挤泡沫的可能。
有了初步的结论,严教授问道:“房地产行业的确值得研究,不过纯理论的研究成果,应该没有关注度,你的目的究竟是什么?”
陈乔山说道:“严教授,博客不是写论文,是给普通老百姓看的,没人在意房地产为什么会成为经济支柱,他们只关心买不买得起房,何时买房合适,至于其他问题,没人会在意。”
“从价值理论的角度分析,一元论很难解释房地产行业的价值模式,深入下去,也许有文章可做。”
严教授不会轻易做决定,他问道:“说来听听,你准备怎么做?”
陈乔山也不答,从兜里掏出一张便笺,放到桌上道:“您看看这个。”
严教授心接过来一看,不由更是疑惑。
这是一份手写的名单,不长,但上面的人个个都分量不轻。
排在第一位的是易宪容,社科院研究员,金融发展与金融制度研究室主任,在他名字后边,还有几行备注,“观点:房价存在严重泡沫,预计将暴跌三成以上。”
第二位王小广,国家行政学院决策咨询部研究员,国家计委经济研究所经济形势研究室主任,“主要观点:楼市泡沫论,04年房价有大幅下跌的可能。”
第三位谢国忠……
…………
严教授把名单从头至尾细看了一遍,人不少,虽然不是所有人都认识,但基本都有印象,这帮人在学术界的影响力不小,而且有一个共同点,都是唱衰房价的主力。
严教授的神色有几分凝重,他了解陈乔山的性格,这个学生虽然年轻,做事却从不含糊,轻易不会下结论,但言必有中,列出这份名单,他的目的不言自明。
“你觉得房价近期会大涨?”
陈乔山笑着点了点头,跟十年后不同,如今的经济界偏向保守,尤其是对房地产经济,因为有着惨痛的教训。
年海南房地产泡沫破裂,大批地产商破产,不少银行不良贷款率甚至高达60%。
天涯、海角、烂尾楼,一度成了海南的三大代表景观,甚至引发了建国以来第一宗银行破产案,受此影响,海南发展银行宣布关闭清算。
海发行是为了挽救因海南房地产泡沫而引发的金融机构信用危机,由五家信托投资公司合并建立起来的,尽管有政府的支持,却最终还是因为包袱太过沉重而倒闭。
海发行也是建国以来唯一一宗银行破产案,一家拥有国资背景的商业银行最终关门,影响力很是深远,让国内学者和老百姓见识到金融泡沫的厉害。
其中部分储户的存款,拖了十六七年都没有完全兑现,拿着债权确认书,却换不回钱,这个教训可谓惨痛。
影响学界观点的因素还不止于此。
金融危机,香港楼市泡沫破裂,房价跌幅一度达到60%,一直到03年,香港经济还是负增长,03年甚至高达-2%,始终没有回复元气。
两次严重的危机,让国内的经济学家胆寒,甚至有些反应过度,这也是目前经济界不看好房产经济的主要原因。
陈乔山身在局外,自然不会有这些顾虑。
面对严教授的质询,陈乔山应对起来很是轻松,“我觉得不用太过在意,咱们仅从经济学角度分析就好。”
“泡沫与资产伴生是现代市场经济的常态,价值高估形成泡沫,价值低估,激发成长性,形成投资价值,经济有预期性和风险性,房地产也同样如此,我觉得还是应该理性看待。”
严教授把手里的名单放在桌上,很是不满地说道:“还理性看待?名单都准备好了,你这不是准备拿人开刀祭旗?”
陈乔山讪笑道:“严教授,这也怪不得我,他们的观点误导性太强,别人我管不着,咱们师徒倒是可以做点文章。”
“怎么做文章?难道你确信房价会继续上涨?”严教授起了考校的心思,这个徒弟虽然年轻,心思敏锐异于常人,他也想知道,陈乔山是如何看待房价问题的。
“严教授,不知你注意到没有,五月底南京那块拍飞两个亿的地块,周围住宅区均价在四千上下,如果按照地王的成交价计算,楼面溢价一倍以上,这就出现一个问题,地比房子还贵。”
严教授眉头越皱越紧,这点问题肯定难不住他,原因无非是供应紧张,另一方面,开发商肯定不会吃亏,风险转嫁也就成了必然,到底谁在为高地价买单,一清二楚。
房间陷入沉寂,师徒俩都是各怀心思。
良久,严教授才说道:“好,这个博客我写。”
陈乔山不由大喜,请动这尊大佛,再去邀其他人,无疑要简单许多。
“你觉得第一篇博客取个什么名字比较好?”冷不丁地,严教授又问了一句。
陈乔山愣住了,想了想,他说道:“咱们由浅入深,从土地财政入手,不如就叫‘论面粉贵过面包’,您觉得怎么样?”
严教授精神陡然一震,眼中突地神光湛然,他没在意面粉的隐喻,却被“土地财政”四个字所吸引。
稍一琢磨,他一拍桌子,看着陈乔山,颇有点老怀堪慰地说道:“好,好一个土地财政,症结总结鞭辟入里,看来你是下过工夫的,这样,经研中心下一个重点研究课题就做土地财政。”
陈乔山一脸懵逼,这可不是他的本意,只不过是后世一个烂大街的术语,谁能想到能引得严教授这般激动,他担心事情有变,忙问道:“严教授,那您看博客的事?”
严教授瞪了他一眼,“行了,既然答应你了,我肯定不会食言,不管你打什么歪主意,冲着土地财政这四个字,我帮你这一回。”
陈乔山悬着的心终于放下了,只要这位答应下来,这次的目的也就达到了。
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