《掌控现在》第二百四十七章信幼安

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   二无转瞬息风云变幻的国际金融市场的人。哪个智商哪水小能会低。与平常人相比，逻辑以及理性思维总是只有高的份，又何况周幼安说的这些根本称不上复杂，宋汉风要是还听不明白，那就是猪了，不过对于周幼安这副随口说出来的懒散样子，他心里还是有些好奇，失笑道：“这些歪门邪道的东西，怎么你一套一套的这么熟悉？”
    你要是见多了被开发商这些手段骗的人你也会知道的，周幼安心里暗想着。摇头笑笑道：“房地产的暴利是母庸多问的，就算以后做大了自己开发承建，毛利润也大约有百分之四十左右。”
    宋汉风虽然留洋多年，但是后来却基本呆在中国的，内地的一些情况他到也明白，此刻心领神会道：“房地产主要是一个公关费用吧？”
    他没细说，但周幼安却也同样明白他的意思，房地产除了那些官员们还有什么好值得公关的，“昭可以先收购一个潜力不错的建材或者有些底子的房产公司，全资控股吧，我们不差那几个钱不过，正常的公关无可厚非，但最好能够少跟政府官员有金钱上的瓜葛。
    ”
    周幼安对宋汉风这咋。提醒不是无的放矢的，重生之前那些纷纷落马的政府官员，由于收受地产商的贿赔而被举报的不在少数，但绝非如此而已。贿略的风险在于不可控制。
    接受贿赔的官员的仕途走向，个人生活，恩怨纠葛，都不受控制。而一旦要出事，就有可能将过后所做的事全盘的抛出，别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足，真要等到中纪委下来，个咋。都是软蛋。
    就算周幼安以后将人脉发展大了，在巾央、地方都拥有不小的势力。但他总不可能没有对手的，真要给对手抓住机会，置于地死的话，再做补救就为时晚已了，还是事先做好预防的好。
    “公司收购好之后我们就开始斜叭”既然已经与周幼安敲定了，那么宋汉风就必须考虑接下来的步骤了，“我听你上次话里的语气。是有什么目标？”
    “目标到是有的。”周幼安到是没有想将对清河坊街的企图对宋汉风掩饰的意思。不过他觉得还是有更重要的事情必须先说下，“不过资金方面还是暂时不用在拿地上。”
    周幼艾的话让宋汉风愣了下：“为什么？土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗？”
    “兵马未动。粮草需先行。”周幼安摇了摇头，淡淡道：“现在已经不是前些年房地产才开始冒头的时候了。既然要玩我们就玩大一点收购来公司之后，首先，要成立自己的建筑设计院。每个项目高达百分之十至十五的设计成本，是一项极大的开支，在这方面，我打算收购一家澳大利亚的设计公司，预计要花费一亿。”
    澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著，光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。
    “这仅是第一步，我还有意收购几家国内的建筑设计所。”周幼安说道。“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五，所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面。这里的总支出大约会超过三亿。”
    支出虽稍嫌多了些，但能提高公司的水平，宋汉风到也无所谓不过周幼安为什么不拿土地他还是有些奇怪。周幼安瞧出了他的疑惑，却是不答反问道：“你有没有注意到近年来很多房地产公司都在扩大商业物业的比重？”
    在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快速回收成本的作法。做商业物业的运营小显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要风险耍低得多。
    “幼安你的意思是？”宋汉风想到了些什么。
    周幼安轻轻一笑，没有否定他的猜测，“恐怕很多人都没有注意到，运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率。就算是在全世界都是极为罕见的。”
    “这恐怕不大可能吧？”虽然心里已经不否认，可宋汉风还是犹疑着说道。
    “没有什么不可能的。”周幼安托着咖啡杯说，“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价。不言而喻。而随着中央政府提出要加速城市化建设进程。加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制。土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中，丁，
    “这个兄弟说的好！”边上一个年轻男子不知道从哪里蹿了出来，拍手叫好道：“之所以国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上，海南房地产泡沫其实在某一种意义而言是一种必然。”
    说着，他不好意思的冲宋汉风与周幼安一笑，“蒋宇飞，偶然听到你们的高论。忍不住插言。让二位见笑了。”
    周幼安与宋汉风自然不会在意，同样笑着让了下位置，示意对方请坐。有志同道合之士能够交流下，也是不错的。
    “蒋先生的说法没有错，国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上。”周幼安抿了口咖啡道：“首先说地价怎样爬升才快吧。在地方政府有意公开拍卖一块地后。先是有意思想要拿地的开发商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需耍地方政府的暗示，只要将标书退回，开发商就能领悟到地方政府的意图。何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”
    这些东西宋汉风是不怎么了解的，而蒋宇飞之前插言其实也只是懂些皮毛。没周幼安那么了解，此时听他认真说，顿时都专心的听了起来。“其次土地价格一高，那建成后的成交佼自然也要涨高，有人质疑的话，那开发商肯定要说是土地价格方面的原因。才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企到闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”
    “然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖小开发商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开发商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜。那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”
    “而为了能让政府机关的公务员能买得起房，政府会出面自建立所谓的商品房，再以低于市价一半，或者三分之一的价格卖给公务员。要注意。由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入，除去平常的投资建设的话，这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来发放，依我所见，公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房如此再三，房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”
    这一番深刻的剖析让宋汉风二人是听的目瞪口呆，宋汉风到底在国外多年，对国内虽有了解，可哪有那么深，忍不住问道：“政府不需要公布每年的财政收支状况吗？”
    “口昭以为国内是香港或者国外么？”周幼安想起前世网络上对政府的那些不满民怨，忍不住苦笑道：“收多少税，拿这些税去做什么。完全是地方政府自说自话，谁都不知道具体里面是怎样做的。”
    蒋宇飞也忍不住皱眉问道：“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房，房价就算上涨。速度也不会像你说的一样吧？”
    “上有政策下有对策。保障性住房的比例一定会远小于国家规定。要是每座城市都一样的话。那法不则众。拿他们能怎样？就算盖了保障性住房，全给公务员住。又有什么用？”周幼安晒然一笑道，“当然了，房价上涨，对我们这些想在土地上赚钱的家伙们而言，自然是件好事。”
    宋汉风与蒋宇飞却是没有周幼安这个心情开玩笑了，有时候知道的太多也是种残酷。
    周幼安看他们心里堵的慌，笑笑道：“好了，你们也不耍太忧国忧民了，不在其位。不谋其政，没有什么好忧心的，没能力再忧心也是白搭，有能力的话到时候你瞧不过眼，就去盖些保障性住房好了，至于别的地方，你想管可你管的了么？”
    周幼安说的却是大实话，知晓未来的他明白房地产价格上涨是必然的趋势，而且会越演越烈，即便是现在重生回来了，拥有点小实力了，他也从没想过去承担平抑房价的角色的意思。这件事就算拿出几千亿来都做不到，而且那是完全跟地方政府在作对。他怎么着也还没傻到那种地步。
    “这钱赚得才叫闹心了。”宋汉风忍不住叹道。
    “所以才让你做商业物业。以后公司大了，我们就增加商业物业方面的投入，逐步减少在住宅地产上的投入，那你赚钱是不是也赚得安心一些？”周幼安笑道。
    宋汉风与蒋宇飞被这话给逗乐了，蒋六叹息道！”人家说听君席话胜读十年书。我讨士一协后，今儿听兄弟你说话才发现真的有道理这年头，想做出点成绩没有些见识真的不行啊。”
    周幼安与宋汉风互相对视一眼，皆听出蒋宇飞话中的落寞与额丧，不由笑道：“听蒋先生口音是北方人吧？怎么这么一副灰心丧气的样子？男人么，有什么困难走不出来的？。小
    宋汉风亦是点点头，他和周幼安的眼睛都毒的很，这蒋宇飞虽然年轻。但谈吐气度都不比一般人，至少是个可说几句话的人，不然他之前与周幼安也不会邀请对方坐下相谈。
    蒋宇飞似也是心里憋闷已久，听得两人真诚相问，便把心中的苦水都吐了出来，“我是江苏人。到不是北方人，只不过在河南呆久了，说话也有些像北方人了说来也是惭愧，我过去是个记者，后来不甘心就那么干下去，就辞职了出来，和几个兄弟伙计一起创办了个集团。名字可