《钟爱之国》第492章有历史局限性的操作

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   沙滩夜宿，带来唯一的好处，就是佟若莺跟黄轻菊又“亲如姐妹”。不明真像的董彪等人，真的对叶芦伟佩服到五体投地。真实情况当然叶芦伟自己有苦自己知。
    天呐，没法活了呢，明明是蜜月啊，还送伴娘一枚。
    可惜两位美女自从沙滩夜之后，突然就如胶似漆，日夜不离。叶芦伟只好夜夜去书房的小床上躺着，最多给句蓉梅和胡薇薇各打一个骚扰电话，再郁闷地睡去。
    又在深镇呆了一周，佟若莺和黄轻菊两人闺蜜着还去了一趟香港消费，聂小七才终于晒够了太平洋的太阳，姗姗地飞了回来。
    金沙蜀人房地产开发公司新搭建的融资模型，可就等七仙女聂双双来点化了。
    聂小七真的有了身孕，虽然还早并不显怀，不过只要董彪或者王艳秋在眼前，聂小七就会瞬间十月胎重，甚至起不了身。非要董彪或者王艳秋去护她，才会一边偷笑一边装着直不起腰的样子让人难受。
    “小七啊，真胎重了是弯不下腰，不是直不起腰，你姿势反了咧。”叶芦伟看不过去，不等专业医生黄轻菊发言，先就去凿穿聂小七的把戏。
    “呸，我就直不起腰。你是女人还是我是女人？难道你还怀过孩子不成？”聂小七彪悍更胜昔日，喷得叶芦伟满头大包。叶芦伟只好一边擦着头上的口水，一边用眼神让董彪自求多福。
    怀了孕的女人不可理喻，怀了孕的仙女，更加的不可理喻。
    不可理喻的聂小七，就对以董彪为首的这帮吃人会剥皮剔骨的家伙做出来的融资方案大为不满，不满的理由还奇葩：姐怀着孩子呢，不会去干这么生儿子没屁、眼的事。
    董彪面对耍无赖的聂小七毫无办法，只好寄希望于叶芦伟。叶芦伟先把聂小七面前的玻璃杯移开，假装让助理梁红去换水，再给聂小七右手边垫了一个头枕，才讪讪地搓着手说道：“七姐啊，我们干这事，就是想给你肚子里的儿子挣点钱搁着，万一他真没那什么眼，其实现在科学技术发达，只要有钱，可以选择手术的……啊，别打脸啊……”
    聂小七由着性子用头枕把叶芦伟和董彪都抽了一阵，撒足了娇，再假装不堪劳累，弱弱地缩在董彪怀里半躺着，拿眼睛命令梁红把方案重新讲一遍。
    助理梁红早就研究过了传真件，这时也不用看文件，直接把这套方案挑几个关键位置细说了说，末了评价道：“小姐，这套方案很容易操作，唯一的风险就是整个房地产的升值速度，必须要超过融资额的上升速度。简单地说，要保证现金流是正向的。”
    其实很简单，就是借来的钱根本不仅仅是那点开发成本，甚至把利润都借了出来。融资额这样的大，出钱的又不是风险投资公司，当然就要保证还款公司的资信水平一直高于融资额。经济学书上一般要求总借贷融资额不宜超过70%。实际上，大多数企业都会通过各种财务手段，虚增公司资信，让实际融资额远远大于公司资信额度。但一般企业无论如何的大，都不可能达到金沙蜀人这种资本一个亿，却借出几十亿来的水平的。
    聂小七自己就是学金融的，当然知道这种空手玩法在地球上不稀奇。唯一的关键，是这套玩法必须保证整个房地产业一直处于上升通道，让前期开发的房产高速增值，这样才能把前期的小资金，用最快速度滚动成庞大的抵押资产，从而“融”到更多的钱，用来遮盖前期债务。就是借新债还老债，并且越借越多。只要你借钱来投的项目理论上增值速度比借的钱多，银行只会要利息，并不会要你还钱的。
    “陆陆儿，你之前怎么不用这套办法？嗯，没我你用不了这套方法。但是你怎么不把这套方法告诉给佩佩？你不是在教她做生意吗？”聂小七一进入思考状态，就嫌弃地从董彪怀里坐起来，换了个方向把脚拱董彪腿上搁着。
    叶芦伟心里郁闷，想说哥哪里知道你们还可以这样玩？就算知道，也只知道个大概，要是用个新闻里听来的融资概念实际操作资金，你们不打死我，我自己也会被自己笨死的。
    “七姐，这套方案可不是我做出来的，是你男人背弃信仰，坠落到与资本为伍，跟那帮流着血和肮脏的东西合伙搞出来的呢。”
    聂小七见叶芦伟说得恶心，又想抽一掌，却离得太远不方便，只好就近踢了董彪两脚，骂道：“你这交的什么朋友，一嘴的大……呸，我男人怎么就坠落了？这方案明明是帮你挣钱，哼，不行，我的广宏达必须先这么干一回。”
    董彪忍了两脚，顺势抓着聂小七的小腿，手法生硬地揉了揉，低声说道：“广宏达明面上是聂家家产，不适合走这条路。你可以用我们未来孩子的名义，入股金沙蜀人，这样别人也不好说什么。”
    聂小七其实知道这事应该怎么玩，不过有了董彪在，她故意把智商抹去了一百，变成个白痴一样的疯孕妇，等着董彪去侍候呢。
    一众人在聂小七的装精作怪下，吃完晚饭才终于散去。临走之前，叶芦伟拍拍董彪的肩，语重心长地说道：“彪哥，有一个小七就够了，孕期再艰难也得忍着，可别再去招惹谁了，麻烦呢。”说完避开聂小七的杀人目光，飞一般地去了。留下董彪被聂小七各种拷打逼问，就差动用十大酷刑了。
    金沙蜀人这套玩法不新鲜。新鲜的是融资渠道里有人主动找到了董彪，提醒他可以把发展步子再大一点，再快一点。所以说资本的嗅觉是最灵敏的，金沙蜀人规模还小，在深镇这大工地上其实算不得个什么，不过就是有这样热心的伯乐，能从几百家公司中找出金沙蜀人这颗闪闪发亮的沙金来。
    这时候的金沙蜀人，股权简单，资本金明白，管理层整齐有效，外围不但有董彪年青的校友朋友圈，头上更有聂家这种金字招牌。这样的纯民营公司，在这块不算成熟的市场上，就是块金玉般的宝贝。所以就算叶芦伟再不情愿，人家资本也会主动上门，要主动借钱给你发展。
    整套方案甚至是资本方提供的主要框架，再由金沙蜀人一众精英补充完善的。这套方案的核心，就是以城市商业中心地块做为抵押借出钱来，再投资开发翻建成新商圈，然后租出去。建设期抵押物是土地，第一期建设完成后，再以租金收益做就应收款抵押，进行第二次融资。这样逐期开发，等房价上涨到一定程度，再挂牌出售或者继续收租。
    这事通闻于天下，干得最成功的，就是新闻里的英国人李某某，他家也是改革之初进入内地的，几乎同样的操作手法。唯一不同的，可能就是他家有一点资本金，不但可以多点开花，还不需要国资搭一把手。等十几年房价长到火星那么高后，把楼盘一抛，人家回了英国。李某人在内地参与改革三十年，除了留下一大堆高价楼高价地，其它的投资不见传闻，不是毫无价值，就是毫不起眼，真正对改革起了什么好作用，很不好描述。哦，还有一个长江商学院，差不多是个权贵富俱乐部的意思，还是很有名的。
    跟金沙蜀人搭上线的资本，来源于国有银行，不过转换了个概念，使用的是一家叫深镇城市建设投资公司的二次担保。整套方案中，金沙蜀人只需要出一点前期拆迁的费用，以“外商”身份投资内地，跟当地城市管理者签订投资合同。用少量保证金拿下地块后，各种方法拖着，先把地块整理到三通一平状态，就可以抵押给某个国资大公司，大公司以自身资信担保金沙蜀人贷款或者直接借钱，金沙蜀人再用贷款去支付土地费用以及正式修楼开发。
    建设过程就更加简单，施工单位嘛，食物链最低端而已，很好欺负的。营运稍微麻烦一点，不过有了这家城市建设投资公司，未来的租户其实还没开始挖基础就已经圈定了。比如某几家大型百货公司，某几家重点宾馆，某个什么开发委员会，什么步行街之类的。总之，就是楼还没修，其实已经租了出去。
    之所以需要聂家这块牌子，并不是要他们提供资金方面的支持，而是要用他们的姓氏来拿地，并且抵挡来自其它姓氏神仙的爪子，避免刚刚整理完成呢，就被人家轻易摘了桃子。
    这种各个城市的核心地块，有谁听说过是什么人的么？这么核心的房地产，按说不应该是天天上新闻么？然而并没有听说过多少。就算是亚洲超人李某某，在庞大的瓦片国来说，其实也没占着几个楼。
    那么这些市中心的楼到底是谁的？在房地产火成火灾的市场上，怎么都没听说过呢？答案当然是因为人家不想让你听说。后世超发达的资讯，又是网络又是自拍自P自暴什么的自媒体，连外星人都不能隐藏在地球上。但是普通人能在网上查到几大地产公司老板家庭背景吗？不能。
    所以人家不想让你们知道，就一定不会让你们知道。作为一般人，就只知道傻呵呵地去“城市名片”一样的商业楼里消费，根本不知道这些超值钱的楼到底是谁的。
    十几年后，辽吉黑自己庞大到可以独立建立城市商圈的时候，才开始公开在各地的三四类地块上遍地开花投资建设什么商业广场。那时候人们已经对民营有了更大的宽容，对他们上升期间的财富来源，只有羡慕和传奇，并没有多少人想去知道操作手法。而且，这种手法也有历史局限性，十来年后，就再不敢这样明白地玩。虽然仍然有其它方法可以玩，可是操作成本上升不少，已经只是个鸡肋，说不定真还不如正正经经地按明面上的规矩玩来钱快了。