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杨橙之所以要来美国银行体育场的项目资料,也是想多了解下竞争对手的动向,在美国地产界,公认的一个难题就是旧城改造。
正是因为难,变相将更多的对手阻挡在门槛之外,这也意味着旧城改造领域是一片巨大的蓝海。
关于美国城市显得很破旧的问题,其实很多刚来美国的人都有过疑问,甚至是失望。
因为想象中的高楼大厦和灯红酒绿并没有出现,就比如整个洛杉矶,就像一个超级整洁、安静的乡镇,除了少数城市的市中心有不多的高楼外,大多地方都是一至二层平房,去问问当地人,你会惊讶的发现很多建筑居然是1900年左右建设的,而占大多数的是6、70年代的建筑,8,90年代的房子算是新的。
而今天的Z国,就不说沪市、京城这种超级大城市了,就连二三线小城市都已经发展的非常现代化,如果你在国外呆个几年,冷不丁再回国一看,保准你哪哪都不认识,不靠导航根本找不到路,各种高架桥能把你绕晕,且夜生活超级丰富,这就是巨变。
可到了美国,晚上居然找不到几个酒吧,纸醉金迷的夜店倒是不少,更看不到豪华餐厅、大浴场、网吧、卡拉ok,哪怕呆上20年,城市建设和城市生活,也几乎没有太大改变。
其实,这跟生活习惯有关,美国虽然不像Z国到处都是大饭馆和各种娱乐场所,但是,他们的精神生活是很丰富的,只是他们的工作压力、社会交往方式、城市规划等美国文化,导致美国人过着和Z国人不一样的业余生活。
比如,在大城市的中心,几乎每天都有各种艺术展览、音乐会等高雅艺术活动;一年四季有不间断的全国性体育赛事,NBA、棒球、橄榄球、高尔夫球联赛等。
到处都有可以钓鱼、狩猎的国家公园和原始森林,民众中流行时尚体育运动,如飞行、冲浪、滑板、帆船、滑雪、潜水、攀岩、健身、自行车,每个城市、社区都有比较实用的小型图书馆,里面学习、看书的人满为患,一到周末,各地的风景名胜和海滨也都是人,有时连停车都要停出几公里以外。
除了特定节日和周末,平常工作日,去夜店的人还是相对较少的,而且大多数是年轻人,总之,估计除了拉斯维加斯,你很难在美国其它城市体验到‘纸醉金迷’。
再说回建筑的问题,很多人认为美国不仅仅不热闹,还很“落后”,到处都是低矮的房子,连ZF和学校里也是落后古老的建筑,这倒也是事实。
但并不能说是破旧,在美国人看来,如果一个房子的租金合理、维护成本合理、功能齐全、使用安全,为什么要推到重建呢?
老百姓会考虑重建的成本和收入的变化,还有增值后要给ZF多交的地产税。
一个刚到美国的留学生,租到100年前建的房子千万别惊讶、千万别惊慌,因为在那个时候,你现在的所处的房子就是豪宅,所以质量问题不用担心,偶尔有漏水找房东就好,大多数美国人的动手能力都很强,没办法,人工太贵,能省就省点吧。
至于吐槽的那些公共设施的建设来说,州长、市长其实说了不算。
想修建他们的办公楼就不可能,因为每笔财政支出都要上市议会讨论,议会的席位掌握在不同dang派的议员手里。
想给一届ZF建造一个富丽堂皇的办公楼基本是天方夜谭,别说建办公楼,有时连ZF的一些部门都可以被老百姓削减掉。
美国有一座叫蒙诺维亚的小市,连JC局和消防局都没有,日常巡逻和破案、消防都委托给了隔壁的阿凯迪亚市!相当一个外包服务合同。
不仅仅一个小城市是这样,就是大城市、郡县、州的管理也一样,财政收入和支出其实都是根据选民的意见进行管理的。
如果选民不同意翻新一条路,那么就只能修修补补,所以,今天来到美国能够看到的,美国的路上到处都是补丁。
洛杉矶最旧的一条高速公路110号,五十年代初投入使用,虽然窄,修补多次,但是和国内建了没几年就坑凹不平,几近报废的道路相比,这样的建筑质量没什么可吐槽的,还是那句话,既然能用,为什么要重修?
洛杉矶还有一条著名的“断头”高速公路,叫710高速公路,原设计它要通过巴沙迪那老城,但当地居民认为这是历史名城,不能被一条现代的高速路穿过,所以有很多社团和居民反对,由于投票人数总是达不到规定票数,所以几十年过去了,它仍旧不能贯穿巴沙迪那市。
不仅仅是修路的问题,ZF和学校,邮局、警局、移民局、税务局都不会盖高楼,不是在老旧的楼里办公,就是租赁普通的商业大楼。
这就能够理解为什么旧城改造在美国困难重重的原因,但谁都知道,只要能啃下这块骨头,美国的富豪榜,估计要发生天翻地覆的变化了,霸榜的不再是互联网公司的老板,而是地产界的巨头!
远山曾经参与过一段旧城改造项目,但那个项目涉及到的居民不多,说白了就是没有侵犯百姓的利益,所以通过的很顺利,也算是练手了。
可真要牵涉到普通百姓的利益,这事儿可就难办了。
先要争取议会的同意,接着才要想办法做通老百姓的工作,最后才是钱的问题。
也就是说一个项目想要开建,远山必须要打通两个难关。
不过幸运的是,在体育场这个项目建造的时候,远山已经成功打通了议会的关系,他们现在正在做的,就是拿出一份足够有说服力的改造方案。
前不久,市议会刚刚通过了一个地铁站的项目,就位于洛杉矶市中心的第二街和百老汇街的交汇处下方,一旦这个地铁站项目落成,乘客可以从这里登上前往圣塔莫尼卡,帕萨迪纳和长滩的列车。
而远山资本之所以全力推动地铁站这个项目,就是想在这块地皮智商,修建一座高层大厦,设有办公空间,多户住宅单元和街头零售店。
项目规划为30层高楼,将跨越春街和百老汇之间的第二街整条街,项目内容将包括建设107套住宅单元,约平方英尺的办公空间和7200平方英尺的底层零售空间。
值得一提的是,这座建筑的设计,有一部分是罗玥公司完成的,效果图出来后,在市议会内引起了不小的反响,这座近450英尺高的建筑物,将由一系列堆积的‘玻璃盒子’组成。
每一个独立的立方体错落堆叠,是用于为居民和办公空间租户创建一系列露天平台。
额外的开放空间计划在春街和百老汇街之间用人行通道来分割,提供通往相邻车库的通道。
该项目坐在的位置以及毗邻的停车场,曾经是时代镜报广场综合大楼的附属建筑,换句话说,这里本身就归《洛杉矶时报》所有,但因为涉及到一小部分的居民用地,所以推进的过程中遇到了不小的阻碍。
当地的居民不希望搬迁,更不希望自家的百年建筑遭到破坏,所以联名上书市ZF,表达了诉求,在最开始的投票过程中,更是全员投了反对票。
不过远山方面,强行绑架了市议会,因为地铁站项目是他们的诉求,当开发商和议会在项目问题上达成一致,问题就容易了不少。
一面给钱一面通过ZF做工作,一手大棒一手甜枣,最终还是取得了居民的同意。
项目建成后,这将是方圆几公里内,唯一一座高楼,无疑是洛杉矶市中心一道亮丽的风景线。
保守估计,远山将在这个项目上收入超过2亿美元的净利润,也难怪杨橙这么上心了。
但问题是,仅仅涉及不到100个局面的改造项目,都因此公关了将近半年时间,若是涉及1000个甚至上万的居民呢?
想想头都老大,不过值得庆幸的是,洛杉矶老城复兴计划,是大势所趋,也是未来十几年,洛杉矶主要的发展方向。
从这个角度来说,远山资本也是有强力盟友支持的。
洛杉矶的旧城改造是一块大蛋糕,包括HKS在内的业内多家知名建筑企业,无不凯觑,远山想要跟他们竞争,还是要付出相当大代价的。
幸好这次杨家站队选择正确,是时候该收割一波红利了。
在此之前,远山将全力争取另一座加州小城的改造项目,比起洛杉矶的12寸大蛋糕,小城改造顶多也就相当于4寸的小蛋糕,一个人也吃得下。
这座城市是弗雷斯诺,位于加州中部的一座农业城市,占地296平方公里,弗雷斯诺市交通便利拥有多条高速路,包括加州99、180、41号公路从中穿过,连接弗雷斯诺和优胜美地国家公园,旧金山硅谷地区,和洛杉矶地区。
值得一提的是,弗雷斯诺将拥有加州第一个高速铁路站,该高铁计划在2029年之前连通洛杉矶和圣何塞,正是提前收到了风声,远山才将目光看向了这座小城,如果说地铁站上面的30层高楼计划只是开胃小菜。
那么弗雷斯诺的改造,就相当于头盘了。
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