《首富从开挂开始》正文卷第120章划时代楼盘：未来社区（5200字一更）

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   【地块编号：e-12-01
    地块位置：增城区汽车城大道和广园快速路交汇东北侧
    土地用途：城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。
    使用年限：住宅70年，商业40年。
    总用地面积：平方米（折合亩）
    用性性质：要求住宅容积率≤绿地率≥35%
    二是土地情况，起叫价亿元，竞买保证金不低于20%，增价幅度：100万元的整数】
    拍卖师介绍完第三块地，直接叫喊开始拍卖。
    商健刚才就坐着听着，已经感受过拍卖现场紧张的气氛，竞标技巧。
    一些竞拍技巧还是熟悉的，说到底，竞拍主要是心理战术。
    比如先发制人，在拍卖师刚报出起拍价的一瞬间就果断举牌，抢占起拍价，而将别的竞买人挤向下一个价位。
    很多情况下，较大的加价幅度会使其他的竞买人望而却步，而使自己用起拍价拿下这件拍卖品。
    又比如，竞买人在制定自己的心理价位时，也应该尽量回避整数价位，可以定的稍高一点，以避免别人抢占整数位。
    许多买家在拍卖会上喜欢大幅度“跳叫“报价，以显示自己的实力，表明志在必得的勇气。
    但很多情况下，“跳叫“的价格常常会超出其他竞买人的价位许多。
    实际上，以上这些套路都是小技巧，在房地产这一行业，参与拍卖的人都是老油条了，参加过许多个土地拍卖场次。
    如果是不易估价的艺术品，喊出比起拍价的叫价，真有可能吓唬住很少参与拍卖的竞争者。
    但土地拍卖不是靠吓唬就能劝退竞拍者的，比如商健看中的这块地，起拍价亿，直接喊3亿是吓唬不住这些老油条的。
    每一块土地，在公示期间，有意竞标的房地产公司都会对它进行深入的研究，如何发开，成本控制，营销，未来能盈利多少，等等，都会有一套流程和方案，都有底价。
    如果底线是3亿，感觉花3亿买下来值得开发的，还是照样按照原定的计划竞拍，只要不超过3亿元那就行，能省些钱更好不过了。
    如今房地产行情一般，各房地产公司都是理性竞价。
    恒d地产8号；
    星辰地产9号。
    亿科地产，2号；
    龙江地产，11号；
    每个举牌号，都代表着竞标的公司，拍卖师在进行拍卖之前，都是知道这些资料的，就算不知道，现场也有助手通过耳麦帮他提醒，举牌的是哪个公司。
    “2号，2.53亿！”
    很快，亿科的人开始举牌抢拍。
    还没几秒钟，又有人举牌喊价了。
    “11号，2.54亿元。”
    “12号，2.55亿元。”
    “我们2.6亿!”喊价的人举着6号牌，气势都很高涨，好像这块地已经是囊中之物。
    “8号恒d，2.7亿元。”
    “9号星辰地产，2.71亿元。”达柯南举牌了，星辰地产由他举牌，今年已经42岁，参与过大大小小的拍卖会上百次。商健做为老板，但对拍卖不熟悉，只要不超过预先的底价，他都不会管。
    “8号恒d，2.75亿元。”
    “9号星辰地产，2.76亿元。”达柯南继续举牌，开始啃价。
    连续两次喊价，在场的房开公司往他们这边看，这是一家陌生的公司，他们都没听说过。
    “8号恒d，2.80亿元。”
    “9号星辰地产，2.81亿元。”
    “8号恒d，2.83亿元。”
    “9号星辰地产，2.84亿元。”
    达柯南连续四次死磕，其它公司暂停竞拍了，先看看形势，感觉这家星辰地产势在必得的样子。
    这个价格，也超过一些产地产公司的底价，退出竞拍。
    但也正是死磕，恒d地产一方一时间内摸不清对方想法。
    犹豫了下，几秒钟内都没有人举牌，拍卖师开始喊倒计时。
    喊到“第二次出价2.84亿元”时，恒d地产又再加举牌加价。
    “8号恒d，2.85亿元。”
    “9号星辰地产，2.86亿元。”恒d地产刚落声，达柯南还是淡淡表情，感觉毫不在意，别人加多少，他就加一百万元。
    恒d地产的张总犹豫了，眉头皱了下，往达柯南看了眼，琢磨不透他的想法。
    “第一次，9号星辰地产，2.86亿元，还有没有？”拍卖师又开始提醒了。
    “第二次，9号星辰地产，2.86亿元！”
    拍卖师看了下现场人，最后一次喊：
    “第三次，9号星辰地产，2.86亿元！”
    “咚”的一声，落槌。
    “成交！”
    “恭喜星辰地产获得e-12-01块。”拍卖师手按木锤重重落下名时朗声喊出。
    竞拍拿到地，雁南飞站起身，向恒d地产的张总拜下手，微笑道：“感谢张总承让，也感谢各位同行承让。接下来的地块，星辰地位无意竞拍。”
    话很客气，但语气却是不卑不亢，这代表的是一个公司的面子。
    “客气了，凭实力竞拍。”恒d地产的张总笑了下，挥下手回了一个礼。
    商健很满意雁南飞和达柯南的表现，刚才拍价时，他还真有些担忧，哪怕喊价到三亿三千万元，他都能接受。
    想不到，达柯南的死磕，对同行来说又是陌生公司，让同行琢磨不透，最终放弃了。
    亿元，楼面价2011元/平方。
    价格不能说很便宜，亩价都达到335万元。
    接下来的三块地拍卖，商健和下属继续看完。
    之前看中的方案第一块地，亩，最终出让价达到3.4亿元，楼面价2286元/平方。
    竞拍下的土地，必须在一个月内把余款打入政府指定的银行账户。如果超期或毁约，将进行罚款，甚至有可能被当地政府的黑名单。
    拍卖完后，商健开了一个庆祝宴。
    参与酒宴的人不多，就是来粤城的8个人。
    众人都喝了不少酒，喝完之后，就回酒店呼呼大睡。
    第二天，商健召开小会，主要是关于土地开发事宜。
    房地产公司拍到土地后，并不是立刻就能动工，手续可多了，总的来说，就是五证二书。
    常常说的房地产五证二书，就是是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售销售许可证》。前面四证齐全，才能动工建设。
    二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二书是建筑封顶之后的事，如今不急。
    五证两书，可以分为七个步骤。
    第一步，向国土部门的交易中心交完地款钱，拿到土地交易协议以及《建设用地批准书》；
    第二步，向市级规划局办理《建设用地规划许可证》（第1证）；主要确认建设项目位置和范围，但范围内建筑内如何设计，在这里是不涉及的。
    审核的东西不多。主要是环保、消防、邮电、电业、供水等部门意见和规划主管部门意见，比如邮电部门，他们得审核项目位置地下有没有埋有电缆，以免开工时被挖掘机不小心挖断了。
    第三步，取得土地后，向国土局办理领取《国有土地使用证》（第2证），才算是正式取得土地；
    应当先办理《建设用地规划许可证》，只有符合建设规划，才可以办理《国有土地使用证》。
    《建设用地规划许可证》就是符合建设规划的批准文书。凭借《建设用地规划许可证》才能办理《国有土地使用证》。
    很多人，就很容易把这两者的先后顺序弄混。
    第四步，规划设计，施工报建，提交规划设计图，向市级规划局办理领取《建设工程规划许可证》（第3证）；
    这个步骤涉及的东西就很多了，也是最耗费时间，主要是设计图纸，都要提交审核，比如地形图、总平面规划图、建筑工程方案图、日照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。
    商健从系统商店资料库购买几套高级的未来社区建筑图纸，以供参考，像户型图和建筑图，都可以直接照抄，省了许多设计时间。
    最合理最性价比的户型图，地下室布置，节约了建造成本。
    第五步，招标，寻找施工单位，向市级住建部领取《建设工程许可证》（第4证），开工建设。
    第六步，打桩建地基、建设楼层符合预售政策要求后，申请《商品房销售预售许可证》（第5证），正式销售。
    开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，
    这个阶段，一般只有主建筑封顶后，银行才正式同意预业主办理银行贷款。
    第七步，完工，商品房交付时，涉及两书。
    目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的，边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，这种形式存在一定的风险，但如果与政府关系好，问题则不大。
    不管怎么样，开工所需要的四证要拿到手，通常需要几个月时间，少则1个月。
    四证进程要看房开公司的款交得快不快，规划图交得快不快，最终看政府手续办得快不快。
    像亿科有些新拍的土地，不到一个月项目已经开始在打桩了，说明四证拿得快，与当地政府关系好。
    预售许可证也不急，那得开工后，房子达到预售要求才能申请得到。
    流转资金周期影响年收益，所以每个进程都要尽量地缩短。
    所以，昨天土地拍卖会完之后，商健就立刻让财务部门缴纳完土地费用。
    接下来，还会让机灵的员工去相关部门走下关系。
    就比如提交的规划设计图，就由城市规划行政主管部门审核，如果说部门规定20个工作日内完成就行，但如果赶一下，说不定几天时间就完成了。
    商健在企业上过班，不说政府部门，就说企业的技术部门，有些人，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工资，而且绩效工资占比也